Kendi evini doğayla iç içe bir arazide inşa etmek isteyen pek çok kişi, “Boş arazi üzerine ev yapılabilir mi?” sorusuna yanıt arıyor. Araziye ev yapılması, imar izni ve mevzuata bağlı olarak değişiyor. İşte dikkat edilmesi gereken tüm hukuki ve teknik detaylar.
Arazi Üzerine Ev Yapmak Mümkün mü? İşin Temeli: İmar Durumu
Her boş arazi üzerine ev yapılabilir diye düşünmek yaygın ama hatalı bir algıdır. Türkiye’de bir arazinin üzerine yasal olarak ev yapılabilmesi için en önemli koşul, imar planlarında konut alanı olarak tanımlanmış olmasıdır.
İmar planı olmayan ya da tarım arazisi statüsünde bulunan yerlerde ruhsatsız şekilde yapılan yapılar “kaçak yapı” sayılır ve yıkım kararıyla karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle arazi satın almadan önce mutlaka imar durumu sorgulanmalı ve yerel belediyeden detaylı bilgi alınmalıdır.
İmar Durumu Nedir ve Nereden Öğrenilir?
İmar durumu, arazinin hangi amaçla kullanılabileceğini gösteren resmi bir belgedir. Örneğin:
- Konut
- Ticaret
- Tarım
- Turizm
- Sanayi
gibi tanımlamalar imar planlarında belirtilir. Belediyelerin imar müdürlüklerinden ya da e-Devlet üzerinden “imar durumu sorgulama” işlemi yapılabilir.
Eğer arazi “konut alanı” olarak geçiyorsa ve yapılaşma koşulları (emsal, yükseklik, çekme mesafeleri) uygunsa ev yapılması mümkündür.
Tarla ve Zeytinlik Gibi Arazilere Ev Yapılır mı?
Tarla, bağ, bahçe, zeytinlik gibi tapu türlerine sahip olan arazilerde konut inşası genellikle mümkün değildir. Bu tür arazilerde yapılaşma için:
- Tarım ve Orman Bakanlığı’ndan izin
- İl Özel İdaresi veya Tarım Müdürlüğü’nden görüş
- 5.000 m²’den büyük parsellerde “çiftçi evi” veya tarımsal amaçlı yapı izni
gibi özel izin süreçleri gereklidir. Ancak bu yapılar da çoğu zaman belirli metrekare sınırlarıyla kısıtlıdır ve kalıcı konut niteliği taşımaz.
Ruhsat Süreci: Proje, Onay ve İnşaat Başlangıcı
Eğer araziniz imarlıysa ve konut inşaatı yapılmasına uygun ise şu adımları izlemelisiniz:
- Mimar veya inşaat mühendisi ile proje çizdirin.
- Belediyeye başvurarak yapı ruhsatı alın.
- İnşaata başlamadan önce temel kazı ve temel betonu için kontrol ve onay alın.
- İnşaat tamamlandığında, iskan (oturma izni) belgesi alın.
Bu süreçler, şehir içindeki belediyelere bağlı alanlarda belediyeler tarafından, köylerde ise İl Özel İdareleri aracılığıyla yürütülür.
Kaçak Yapılar ve Cezai Yaptırımlar
İmar izni olmadan yapılan yapılar, 3194 Sayılı İmar Kanunu kapsamında kaçak yapı olarak değerlendirilir. Bu tür yapılar hakkında uygulanabilecek yaptırımlar:
- Para cezası
- Yapının mühürlenmesi
- Yıkım kararı ve uygulaması
Son yıllarda bazı yapılar için imar barışı (imar affı) uygulamaları gündeme gelmiş olsa da, bu uygulamalar sürekli değildir ve her yapıyı kapsamaz.
Kadastro Parseli Üzerine Ev Yapılır mı?
Kadastro parseli, tapuda kayıtlı olmasına rağmen imar planına dahil olmayan arazilerdir. Bu tür arazilerde yapılaşma için imar planına alınması veya “imar uygulaması” yapılması gerekir. Dolayısıyla, kadastro parseli üzerinde doğrudan ev yapmak mümkün değildir.
Ancak bazı kırsal bölgelerde, yapılaşmanın fiilen yapıldığı ve göz yumulduğu uygulamalar olabilir. Bu tür durumlar yasal riskler içerdiği için dikkatli olunması ve mutlaka resmi prosedürlerin takip edilmesi gerekir.
Prefabrik Evler İçin de Ruhsat Gerekir mi?
Prefabrik, tiny house ya da konteyner ev gibi yapılar da yasal olarak yapı statüsündedir. Bu tür yapılar için de ruhsat zorunludur. İzin alınmadan konan yapılar tespit edildiğinde kaldırılabilir.
Ayrıca mobil ya da tekerlekli olsa dahi, uzun süre aynı yerde kalan yapılar için “sabit yapı” sayılma riski oluşur.
Arazi Yatırımı Yapmadan Önce Bunlara Dikkat Edin
Arazi alıp üzerine ev yapmayı planlayanların öncelikle aşağıdaki adımları uygulaması önerilir:
- Tapu türünü kontrol edin (arsa mı, tarla mı?)
- İmar durumunu belediyeden yazılı olarak alın
- Jeolojik ve zemin etütlerini yaptırın
- Elektrik, su, yol gibi altyapı hizmetlerini sorgulayın
- Mevcut plan notlarına ve yapılaşma şartlarına bakın
Tüm bu süreçlerde bir mimar, harita mühendisi veya gayrimenkul hukuku uzmanı ile çalışmak süreci yasal ve güvenli kılar.
