Konut alım sürecinde en çok kafa karıştıran konulardan biri brüt ve net metrekare farkıdır. İlanlarda görünen metrekare ile kullanılabilir alan arasındaki fark neden oluşur, yasal sınırlar nedir? İşte brüt ve net metrekare kavramlarına dair tüm merak edilenler…
Brüt ve Net Metrekare Nedir?
Konut alırken karşılaşılan en temel terimlerden ikisi brüt metrekare ve net metrekaredir. Her ikisi de evin büyüklüğünü ifade etse de, içerdikleri alanlar birbirinden oldukça farklıdır. Bu nedenle ev satın alırken sadece ilanlarda yazan metrekareye değil, bu metrekarenin neyi kapsadığına dikkat etmek büyük önem taşır.
Brüt metrekare, bir dairenin dış duvarları dâhil olmak üzere ortak kullanım alanlarından (merdiven boşluğu, asansör holü, bina girişi, koridor gibi) düşen paylarla birlikte toplam alanını ifade eder.
Net metrekare ise evin içinden ölçülen, kullanıcının gerçek anlamda faydalandığı alanı ifade eder. Yani salon, oda, mutfak, banyo, balkon (kapanmışsa), hol ve iç duvarların iç yüzeyinden ölçülen toplam alandır.
Brüt ve Net Metrekare Arasındaki Fark Neden Önemlidir?
Ev alımında karar verirken çoğu kişi sadece fiyat ve metrekareye odaklanır. Ancak brüt metrekare üzerinden yapılan fiyatlandırma, dairenin gerçek kullanım alanına kıyasla yanıltıcı olabilir. Örneğin ilanlarda 120 metrekare olarak belirtilen bir dairenin net alanı yalnızca 85 metrekare olabilir. Bu durumda kişi, kullanmadığı alanlar için de ödeme yapmış olur.
Bu farkın büyüklüğü, bazı projelerde %40’lara kadar çıkabilmektedir. Bu durum özellikle yatırım amaçlı alınan konutlarda kira getirisi hesaplamalarında da önemli sapmalara neden olabilir.
Brüt-Net Metrekare Oranı Ne Kadar Olmalı?
Yasal olarak bu konuda net bir sınır olmamakla birlikte, ideal brüt-net oranı %15 ila %25 arasında olmalıdır. Eğer fark bu oranın üzerinde ise, projede ya gereğinden fazla ortak alan bulunmaktadır ya da müteahhit firma pazarlama amacıyla metrekareyi abartılı göstermektedir.
Ortalama örnekler şu şekilde olabilir:
- Brüt: 100 m² → Net: 75-80 m² → Fark: %20-25
- Brüt: 90 m² → Net: 70 m² → Fark: %22
- Brüt: 120 m² → Net: 85 m² → Fark: %29 (yüksek fark)
Bu tür durumlarda alıcı, metrekare başına düşen fiyatı net alan üzerinden hesaplayarak karşılaştırma yapmalıdır. Gerçek değer ancak bu şekilde anlaşılabilir.
Müteahhitlerin Brüt Alanı Kullanma Nedenleri
Yapı firmaları genellikle brüt metrekare üzerinden pazarlama yapmayı tercih eder. Bunun birkaç temel nedeni vardır:
- Dairenin daha büyük algılanmasını sağlamak
- Metrekare başına fiyatı düşük göstermek
- Projenin ortak alan büyüklüğünü vurgulamak
- Rekabette avantaj sağlamak
Ancak bu durum alıcının yanıltılmasına yol açabilir. Bu nedenle tapuda yazan alanın neyi kapsadığı ve kat planlarının net ölçümlerle incelenmesi son derece önemlidir.
Satın Alma Sürecinde Nelere Dikkat Edilmeli?
Konut alırken sadece satış ilanında yer alan metrekareye değil, aşağıdaki unsurlara da dikkat edilmesi gerekir:
- Net kullanım alanı mutlaka sorulmalı ve ölçülmelidir
- Kat planları istenmeli ve bağımsız bölümün iç ölçüleri incelenmelidir
- Brüt-net oranı karşılaştırılmalı, %25’in üzerindeki farklarda gerekçeler araştırılmalıdır
- Tapu ve proje onay belgeleri gözden geçirilmelidir
- Konutun balkon, teras, kiler gibi ek alanları varsa, bunların net alana dahil edilip edilmediği öğrenilmelidir
Bu kontroller yapılmadan alınan konutlarda, kullanıcı beklentilerinin altında bir yaşam alanıyla karşılaşmak kaçınılmaz olabilir.
Tapudaki Metrekare Bilgisi Net mi Brüt mü Olur?
Tapularda genellikle brüt metrekare belirtilir. Bu durum daire sahibine tam olarak hangi alanların ait olduğunu karıştırabilir. Bu nedenle projenin ruhsatı, iskan belgesi ve kat irtifakı bilgileri dikkatle incelenmelidir.
Bazı özel projelerde, tapuda hem brüt hem net alan belirtilir. Ancak çoğu zaman bu bilgiler net ölçüm yerine yaklaşık değerler olarak yer alır. Gerçek ve kesin bilgiye mimari projeden veya belediye onaylı çizimlerden ulaşmak en güvenilir yöntemdir.
Brüt-Net Farkının Kira ve Satış Değerine Etkisi
Net metrekareye göre kira getirisi ya da satış fiyatı hesaplanmadığında, yatırımcı ciddi oranda zarara uğrayabilir. Örneğin:
- 100 m² brüt, 70 m² net olan bir dairede kira getirisi 70 m²’ye göre hesaplanır
- Ancak satış değeri brüt üzerinden belirlenmişse, yatırım geri dönüş süresi uzar
- Net metrekareyi yüksek tutan projeler daha hızlı el değiştirir ve değer kazanır
Bu nedenle yatırım amaçlı düşünen kişilerin net alanı baz alarak analiz yapmaları gerekir.
Brüt ve net metrekare farkı, konut alımında görünenden çok daha kritik bir konudur. Dairenin gerçek büyüklüğünü anlamak, fiyat kıyaslaması yapmak ve yatırımın geri dönüş süresini doğru belirlemek için bu farkın bilinçli bir şekilde değerlendirilmesi gereklidir. Tapu kayıtları, mimari çizimler ve müteahhit beyanları dikkatle incelenmeden karar verilmemelidir.
4o
