Konut satın almak, birçok kişinin hayatında gerçekleştirdiği en büyük yatırımlardan biri. Ancak bu önemli adımı atarken yalnızca evin konumu, fiyatı ve mimari yapısı değil; yasal belgeler de büyük önem taşıyor. Tapu devrinden önce mutlaka kontrol edilmesi gereken bazı belgeler, olası hukuki ve mali sorunların önüne geçilmesini sağlıyor. Uzmanlara göre bu belgeler, güvenli ve sorunsuz bir alım için temel şart.
1. Tapu Belgesi: Mülkiyetin Gerçek Sahibini Gösterir
Tapu, satın almayı düşündüğünüz konutun kime ait olduğunu resmi olarak gösteren belgedir. Tapuda yer alan bilgiler; taşınmazın ada-parsel bilgileri, malik adı, niteliği (konut, arsa, işyeri vb.) ve kat irtifakı/durağı gibi detayları içerir. Tapu belgesinde “kat irtifakı” ya da “kat mülkiyeti” yazmasına özellikle dikkat edilmelidir.
Kat irtifakı: İnşaatı devam eden ya da tamamlanmış ama henüz iskânı alınmamış binalarda geçerli bir aşamadır.
Kat mülkiyeti: Binanın tamamlanmış, iskân izni alınmış ve bağımsız bölümler üzerinde tam hak sahibi olunduğu anlamına gelir.
Eğer tapuda hâlâ arsa hissesi görünüyorsa, o konutta yasal ve teknik riskler söz konusu olabilir.
2. İskân Belgesi (Yapı Kullanma İzin Belgesi): Oturuma Uygunluk Onayı
İskân belgesi, binanın inşaatının yasal projeye uygun şekilde tamamlandığını ve oturuma uygun olduğunu gösterir. Belediyeler tarafından verilen bu belge, aynı zamanda konutun su, elektrik ve doğalgaz gibi abonelik işlemlerinin sorunsuz yapılabilmesi için gereklidir.
İskânı olmayan bir binada oturmak teknik olarak mümkün olsa da, bu durum hukuki riskleri ve ileride yaşanabilecek altyapı sorunlarını beraberinde getirir.
Ayrıca bazı projelerde toplu yapı iskânı alınmış olabilir; bu durumda daireye ait bağımsız bölümün bu belge içinde yer alıp almadığı kontrol edilmelidir.
3. Proje Ruhsatı ve İmar Durumu Belgesi: Yasalara Uygunluk ve Gelecek Riskleri
Satın almayı düşündüğünüz konutun ruhsatı olup olmadığını kontrol etmek, en kritik adımlardan biridir. İnşaat ruhsatı olmayan ya da ruhsata aykırı yapılan binalar, ileride yıkım veya para cezası gibi ciddi yaptırımlarla karşılaşabilir. Aynı zamanda imar durumu belgesiyle de taşınmazın bulunduğu alanın kullanım şekli, emsal oranı ve yükseklik sınırlamaları gibi veriler görülür.
İleride bölgeye yapılabilecek imar değişiklikleri ya da kamu projeleri de bu belge üzerinden anlaşılabilir. Yani yalnızca bugünü değil, konutun gelecekteki değerini de etkiler.
Bonus: Ek Olarak Kontrol Edilebilecek Diğer Belgeler
- Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Satın alma öncesinde güncel olması gerekir.
- Aidat ve Ortak Gider Borcu: Kat maliklerine ait borçların alım sonrasında yeni sahibine yansımaması için yönetimden borç yazısı alınmalı.
- Enerji Kimlik Belgesi: Binanın enerji verimliliği açısından sınıf bilgilerini gösterir.
Konut satın alırken sadece görünene değil, belge ve ruhsatlara da dikkat etmek büyük önem taşır. Resmî evrakların eksiksiz ve güncel olması, alıcıyı hem maddi hem de hukuki açıdan koruma altına alır. Bu nedenle uzman danışmanlık desteğiyle tüm belgelerin detaylı şekilde incelenmesi, risksiz ve sağlam bir yatırım için vazgeçilmez bir adımdır.
